土地を買ってから注文住宅を建てる際の住宅ローンの借り方について（土地先行型住宅ローン）

家を建てたいと思っています。

土地を買って、そこに注文住宅を建てるという、完全オーダーメイドの贅沢な夢を持っています。

それが夢のままかと思いきや、先日、限りなく理想に近い条件の土地が売りに出ていることを知ったので、夢が急速に現実味を帯びてきています。

ただし、常につきまとうのがお金の問題ですね。住宅ローンについて調べ始めたところ、「土地購入+注文住宅」ってよくありそうなパターンの割には意外とハードルが高いんです。

住宅ローンの選択肢が少ないし、縛りがいくつかあります。

「えー、そうなの、知らなかったー」ということがいくつかあったのでまとめます。

同じように、土地を購入してから注文住宅を建てようと思っているひとの参考になれば幸いです。

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住宅ローンはあくまで住宅向け

これ、ぼくが知らなかったことの一つなのですが、住宅ローンって、既にできている住宅建物の購入に向けて作られているんですよね。

住宅ローンの貸出が実行されるのは、建物の引渡しが行われるときなので、一般的には土地の購入には向かないのです。住宅建物がまだないので。

なぜ土地だけの購入に適用されないかと言うと、土地だけだと住宅に使われるかどうか判断できないからですね。例えば賃貸アパートを建ててしまったり、月極駐車場を作ってしまったり、という事態も考えられます。

住宅でないのに、住宅ローンの低金利が適用されたり、住宅ローン減税の申請ができたりすると、おかしなことになっちゃいますからね。

土地先行型住宅ローン

それでは、土地を買ってから注文住宅を建てる場合には、みなさんどうしているのでしょうか？自己資金で土地を購入しているのでしょうか？

もちろんそういう人もいますが、そこまでお金がない人はやはり銀行にお世話になっています。

住宅ローンの分割実行

ひとつめの方法は、住宅ローンの分割実行です。

本来は建物の引渡し時に貸し出される住宅ローンですが、土地の購入時、住宅建物の施工会社との契約締結時、着工時、などのように必要に応じて前倒しで住宅ローンを分割実行してもらうパターンです。

つなぎ融資

ふたつめの方法が、住宅建物の完成までの間のつなぎ融資です。

住宅ローンとは別に、住宅ローンほどの低金利ではないローンを短期間だけ提供をしてもらう方法です。これは住宅ローンの分割実行を行っていない金融機関で実施されることが多いようです。

分割実行とつなぎ融資のどちらが良いか

これは正直ケースバイケースのようです。

金利だけを考えると分割実行のほうが割安におさまりますが、手数料を加味した場合には大きく差がでない場合もあるようです。

ただ、個人的にはなんだか、住宅ローンの分割実行のほうが、安心感ありますけどね。仮に完成までの期間が長引いても金利が低い分、金銭的なダメージが低そうなので。

住宅ローンの分割実行をしてくれる銀行はどこ？

それでは、住宅ローンの分割実行をしてくれる金融機関はどこなのでしょうか？

複数の銀行の住宅ローンの説明ページをみてみましたが、土地の先行取得を前提にした説明をWeb上に用意してくれている銀行はみつけられませんでした。

そこでぼくは取引のある銀行に聞いてみました。

新生銀行は住宅ローンの分割実行をしていない

まずはじめに、長らく口座を持っている新生銀行に聞いてみました。Webには書いていないので直接電話をして聞いてみました。

結果としては、残念ながら、住宅ローンの分割実行は実施していないとのことでした。

通常の住宅ローンに関しては、Webから申し込みができるようになっており、住宅ローンに対して力を入れていると思っていたので、意外でした。

つなぎ融資に関しては、グループ会社のアプラスで「住宅つなぎローン」を提供していますが、審査が別途必要ということで、利便性が低いので使いたくないです。

三井住友銀行は住宅ローンの分割実行をやってます

つづいて聞いてみたのが、メガバンクのひとつ、三井住友銀行です。

こちらはなんと住宅ローンの分割実行をやっています。ただし、分割実行の場合は、Webからの審査依頼はできないそうなので、実際に最寄りの支店に行って、事前審査をお願いしてきました。

土地先行取得型の住宅ローン（分割実行の住宅ローン）の事前審査に必要な書類

三井住友銀行には事前審査に以下の書類が必要だと言われました。

• 運転免許証（身分証明）
• 源泉徴収票（年収を確認するため）
• 会社の健康保険証（会社での在籍年数の確認）
• 取得予定の土地の概要（不動産仲介業者の土地概要資料。価格や所在地、建築制限などの確認のため。測量図などもあればなお良い）
• 建築予定の住宅の概要・見積もり（確定してなくても良いので、ハウスメーカーや工務店に出してもらっている建築プランと見積もり）

このなかでハードルが高いのは、最後のポイントの、建築予定の住宅の概要と見積もりですね。

言わずもがなですが、ちゃんと住宅を建てる目的で土地を取得しているんですよね？というチェックのためですね。あとは貸出金額の確認のために見積もりが必要です。

ぼくの場合は、ちゃんとハウスメーカーに初期的な設計プランと見積もりを出してもらっていたので、それをもっていきました。

手書きの設計プランと、これまた手書きで記入された見積書です。それでも十分に信ぴょう性はあるなので問題ないはずです。

土地先行取得型の住宅ローン（分割実行の住宅ローン）特有の条件

さらに、住宅ローンの分割実行の条件として言われたのが、以下の二つでした。

• 土地の取得後6ヶ月以内に着工すること
• 土地の取得後12ヶ月以内に入居すること

これもまぁ、住宅の建築を目的としていることの、再確認ですね。

ただし、ここで慎重に考える必要があるのが、土地を取得後に、あまり悩む時間がとれないということですね。

間取りで悩むのはもちろんのこと、そもそもどのハウスメーカーや工務店に頼むかということも選ぶ時間があまりとれないのはすこし不安になりますね。

うーん、やっぱり土地は自己資金でポンっと買えちゃえばそれが一番ですねー。

まぁ、でも、それは現実的ではないので、しっかりと間取りを考えて、施工会社候補を絞ってから、住宅ローンの分割実行を受けるように日程調整をしていくしかありませんね。

しかしながら、やっぱり良い土地を買うというのは難しいですね。反対に土地を売る側の立場になると、また困難があるのでしょうね。特にあまり人気のない、物件だと売るのは苦労しそうですね。こちらのサイトを読んでそう思いましたが、ただ、買うほうも値段を気にしなければ買えるでしょうし、売るほうも同じでしょうね。

さすがに個人で再建築不可物件を買っても行き詰まるのが容易に想像できますが、相続等で手に入れた土地であれば早く現金化したいですよね。再建築不可の土地は買いたくないけど、うちの近所でもぽろっと売りにでてくれないかなぁ。

再建築不可物件を少しでも高く売却する方法

それではきょうはこのへんで。